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二手房买卖需防8类风险房
时间:2017-4-12 8:20:29 出处: 作者: 阅读:1181次

慎选抵押房

【案例】韩先生购买了张女士的一处房 屋,该房是张女士通过按揭方式购得,后抵押给银行借款。韩先生遂约定张女士在签订合同后10个工作日内办理提前还款。韩先生支付购房款后,张女士却迟迟不 办理解押,期间因其他纠纷房屋被法院查封,导致无法继续交易。韩先生诉至法院,要求对方支付违约金。 

【提醒】如果在解除抵押的过程中卖房人不解抵押,将影响合同继续履行。因此购买房屋要谨慎购买抵押房。如非要购买一定要妥善签订合同,督促卖房人解押。

防范抵债房

【案例】陈女士抵押房产向人借钱,委托万女士代办相关事宜。后陈女士未能偿还借款,万女士将房屋低价出售给常先生。陈女士诉至法院,要求撤销与常先生的买卖合同。法院认为该房存在交易价格明显过低等众多疑点,合同显失公平,判决撤销了合同。 

【提醒】用房屋买卖做幌,变相以房抵债,当借款人无力还款就将房屋低价转卖的情况时有发生。买房人在遇到低价房时不要急于交易,需审核出售人的所有权情况。

巧签共有房

【案例】景先生将房屋出售给马先生,合同签订后马先生支付了定金。不久景先生的妻子告知马先生房屋是夫妻共同财产,丈夫未征得同意擅自卖房合同无效,后景先生也不再履行合同。马先生去世后,子女诉至法院要求景先生继续履行合同。法院最终未支持马先生子女的诉求。 

【提醒】夫妻对共同所有的财产有平等处理权,一方未经另一方同意,擅自处理共同财产无效,因此购房者买房时需了解售房人的家庭情况,如已婚需让其配偶签订知情同意书,如卖方有意隐瞒婚姻状况的话,则要特别警惕。

验明学区房

【案例】马先生为了让孩子上学,通过中介以高于周边房价16%的价格买了一套“学区房”。签订合同后,马先生得知购买的房不属于重点校划片房屋。马先生诉至法院,要求中介赔偿差价损失,并退还居间费。中介称,合同中未约定购买的是学区房,故不同意诉讼请求。法院认为因合同未作相关约定,因此对马先生主张差价损失的请求不予支持,但中介没有尽到谨慎审查责任,判决中介退还居间费。 

【提醒】购买学区房的买房人,一定要提前向相关部门核实相关政策及入学指标使用情况,其次要将购买学区房这一特殊目的写入合同。

警惕代理房

【案例】旅居国外的周女士委托孙先生代售一处房屋,委托范围为卖房手续的前期事宜。后来孙先生通过中介将房卖给赵先生。周女士回国后,认为房屋成交价过低,拒绝履行合同。赵先生诉至法院,要求孙先生双倍返还其定金,中介退还居间费等。法院认定孙先生越权代理,中介有重大过错,赵先生因未审核代理权限,也负一定责任。 

【提醒】生活中经常出现委托人代签合同的现象,遇此种情形,购房人一定要提高警惕,要求其提供委托书,同时出示房产证原件及业主身份证明等,防范代理人无权代理,或因房价上涨业主以不知情为由拒不卖房。

慎选在租房

【案例】李先生将房子租给梅先生后,又将房子卖给杨先生。然后,梅先生以李先生出售房屋侵犯其优先购买权为由诉至法院,要求李先生赔偿10万元。法院认为,有证据表明梅先生知晓房屋出售一事,故驳回其起诉。 

【提醒】不少二手房出售时处于出租状态,为避免纠纷,买房人最好要求租户出具放弃优先购买权的声明书等材料。

了解拍卖房

【案例】一公司倒闭后将资产抵偿给银行,其中包括一处房屋。银行将房屋委托拍卖公司拍卖,岳先生付款后获得该房屋。但在过户时因原房屋产权公司已注销,故岳先生起诉至法院要求拍卖公司协助其过户。 

【提醒】拍卖房往往涉及债务问题,可能被多次抵押,购买这类房屋有可能面临债权人追讨。此外还要关注房屋的产权问题,有无实际居住人及户口有无迁出,还要查看房屋是否存在未缴清的水电费、物业费用等情况。

应对涨价房

【案例】程女士将房屋卖给沈先生,合同履行过程中沈先生支付了定金和首付款,后程女士发出解除合同通知。沈先生认为对方是因房价大涨不想卖了,故诉至法院要求对方继续履行合同。 

【提醒】因房价上涨而违约的情况频发,买房人应对通常有两个选择,一是要求继续履行合同,二是解除合同并赔偿损失。但无论何种诉求,首先要确定买卖双方已签订购房合同,其次要自身严格履约并及时固定卖方违约的证据。

(责任编辑:俞华瑞)
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